Raport „LIVING2040. Rynek mieszkaniowy w Polsce 2040” opiera się na badaniu ilościowym (n=1017, CAWI, dwie fale) oraz analizie danych GUS, NBP, Eurostat i raportów branżowych.

Dokument nie jest prognozą, lecz analizą możliwych trajektorii rozwoju rynku do 2040 r.

Z perspektywy sektora rozporządzania nieruchomościami (zarządzanie, pośrednictwo, wycena) kluczowe są cztery osie transformacji.

Od niedoboru ilościowego do presji jakościowej

Raport wskazuje, że rynek wchodzi w fazę transformacji – centrum uwagi przesuwa się z ilości na jakość, dostępność kosztową i zrównoważenie.

To oznacza:

• większe znaczenie kosztów eksploatacyjnych (LCC),
• wzrost oczekiwań wobec efektywności energetycznej,
• presję modernizacyjną w istniejącym zasobie.

Z punktu widzenia zarządzania nieruchomościami:

• rośnie znaczenie kompetencji technicznych i finansowych,
• zarządzanie staje się procesem długookresowym, a nie operacyjnym administrowaniem,
• konieczne będzie modelowanie kosztów cyklu życia (nawet 75% kosztów obiektu generuje faza eksploatacji).

To fundamentalna zmiana roli zarządcy – z administratora do operatora wartości aktywa.

ESG jako czynnik strukturalny, nie marketingowy

Raport pokazuje dynamiczny wzrost certyfikacji środowiskowej w mieszkalnictwie (ok. 30% zasobu w 2024 r. wobec <5% w 2015 r.).

Jednocześnie wprost wskazuje, że budynki niespełniające standardów będą tracić na wartości.

Implikacje:

dla zarządzania

• konieczność wdrażania BMS, monitoringu zużycia energii, raportowania ESG,
• wzrost znaczenia danych operacyjnych w procesie decyzyjnym.

dla wyceny nieruchomości

• ryzyko „brown discount”,
• konieczność uwzględniania efektywności energetycznej i zgodności z taksonomią UE w modelach wyceny.

dla spółdzielni i wspólnot

• presja modernizacyjna stanie się systemowa, a nie incydentalna,
• brak adaptacji będzie skutkował utratą konkurencyjności zasobu.

Struktura własności – rosnąca rola najmu i PRS

Raport przedstawia trzy scenariusze do 2040 r.:

• w wariancie zrównoważonym – struktura rynku ok. 65% własność / 25% najem prywatny / 10% PRS,
• w wariancie dynamicznym – nawet 55% własność / 20% PRS.

W obu przypadkach rośnie znaczenie najmu instytucjonalnego.

To oznacza:

• profesjonalizację zarządzania portfelami najmu,
• standaryzację procesów operacyjnych,
• wzrost zapotrzebowania na zarządców z kompetencjami finansowo-analitycznymi.

Dla pośredników:

• przesunięcie z modelu czysto transakcyjnego do modelu doradczego,
• większa rola analizy rynku, nie tylko obsługi klienta indywidualnego.

Miasto jako ekosystem – zmiana logiki wartości

Raport podkreśla koncepcję miasta 15-minutowego oraz integrację funkcji mieszkalnych z transportem, usługami i zielenią.

Najemcy coraz częściej oceniają:

• dostęp do transportu,
• koszty energii,
• jakość otoczenia.

Wartość nieruchomości będzie coraz silniej zależna od:

• jakości zarządzania,
• efektywności operacyjnej,
• integracji z infrastrukturą miejską.

To przesuwa ciężar kompetencji z „zarządzania budynkiem” na „zarządzanie relacją budynek–miasto–użytkownik”.

Demografia i ekonomia – presja na dostępność kosztową

Raport wskazuje na:

• spadek populacji przy wzroście liczby gospodarstw domowych,
• presję kosztową i ograniczoną dostępność kredytów.

Konsekwencje:

• wzrost znaczenia dostępności czynszowej,
• większa rola najmu jako alternatywy dla własności,
• presja na optymalizację kosztów utrzymania zasobu.

Dla sektora oznacza to potrzebę łączenia kompetencji technicznych z finansowymi i społecznymi.

Wnioski dla sektora rozporządzania nieruchomościami

Jeśli najbardziej prawdopodobny jest scenariusz zrównoważony , to do 2040 r. możemy spodziewać się:

• stabilnego, ale wymagającego rynku,
• rosnącej roli profesjonalnego zarządzania,
• wzrostu znaczenia ESG w wycenie i finansowaniu,
• presji modernizacyjnej w istniejącym zasobie.

To implikuje potrzebę:

• aktualizacji kwalifikacji zawodowych,
• włączenia kompetencji ESG i LCC do standardów kształcenia,
• wzmocnienia roli analiz danych w zarządzaniu i wycenie,
• budowy systemowego dialogu między sektorem a edukacją.

Raport „LIVING2040” pokazuje, że mieszkanie przestaje być wyłącznie dobrem majątkowym – staje się elementem infrastruktury życia.

Dla naszego sektora to sygnał, że konkurencyjność w 2040 r. będzie zależała nie od liczby transakcji, lecz od jakości zarządzania i kompetencji.

Link do raportu: https://www.living2040.pl/